L’usucapione ha sempre rappresentato per il nostro Ordinamento una modalità di acquisto della proprietà operante a prescindere dall’esistenza di un precedente rapporto sul bene, e piuttosto condizionata al possesso pacifico ed ininterrotto dello stesso per un determinato periodo di tempo.

Ciò nonostante è bene rammentare che la trascrivibilità del diritto usucapito è sempre stata subordinata all’emanazione di una pronuncia dichiarativa dell’acquisto.

E’ proprio in virtù di ciò che, fin dalla previsione della mediazione necessaria in materia (d.lgs 28/10), sono state messe in dubbio opportunità ed utilità di un tale istituto conciliativo, il quale avrebbe portato al perfezionamento di un accordo che:

(a) se inteso come negozio di accertamento di un già avvenuto acquisto a titolo originario non sarebbe stato nemmeno trascrivibile, non rientrando nelle categorie di cui all’art. 2643 c.c. (ved. Trib. Roma decc. del 22.07.2011 e 08.02.2012, Trib. Massa ord. 02.02.2012);

(b) se considerato a contenuto dispositivo sarebbe sì stato trascrivibile, ma avrebbe sostanzialmente negato l’usucapione, facendo perdere alle parti i vantaggi dell’originarietà dell’acquisto (ved. Trib. Palermo, Bagheria, ord. 30.12.2011; Trib. Como, Cantù, ord. 02.02.2012).

Nel tentativo di ovviare a tale problematica, con il Decreto del Fare 2013 (L. 98/2013) è stato introdotto l’art. 2643 c.c. co. 12 bis , il quale permette la trascrivibilità degli accordi di mediazione accertativi di usucapione purché autenticati da un notaio. Ne consegue che l’accordo di usucapione potrà essere trascritto ai sensi dell’art. 2643 c.c., mentre la sentenza ex art. 2651 c.c..

Ciò ha condotto ad interrogarsi circa la natura, derivativa o originaria, dell’acquisto non giudizialmente accertato. L’art. 2643 c.c., infatti, è regolato dai principi di cui ai successivi artt. 2644 e 2650 i quali minano in origine la possibilità di prescindere, nell’acquisto, dalle sorti dei rapporti precedenti aventi ad oggetto il medesimo bene, possibilità che dunque residuerebbe solo per l’usucapione giudiziale.

Tanto premesso, al fine di comprendere se, nel concreto, sia preferibile accontentarsi di un accordo conciliativo o piuttosto sia comunque necessario procedere in giudizio, sarà comunque indispensabile esaminare di volta in volta le specifiche esigenze sottese al caso di specie, sempre valutando la concreta incidenza della perdita dei vantaggi derivanti dall’originarietà dell’acquisto.

Ciò nella consapevolezza che la trascrizione di un accordo di usucapione attribuirà al nuovo titolare un diritto da farsi valere nei confronti dei terzi sempre nel rispetto delle regole sulla continuità delle trascrizioni e nei soli limiti del diritto dell’usucapito.

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